中海物业：本站已收录的研究报告

未来6年更可能小幅衰退：收入低个位数增长难抵包干制毛利率下行与城市运营长账期回款稀释，公司股东应占利润或再经历1-2年中高个位数下滑后于低位企稳，常态自由现金流由约10亿元降至4-6亿元；约20港仙的年股息近1-2年更可能维持（约60亿元净现金覆盖10倍以上），但常态自由现金流覆盖余量收窄、增长停滞，若全年经营经营现金流转负则实质转为分配存量现金。

未来6年，中海物业集团经常盈利与持续现金更可能小幅衰退：在管规模仍可增长，但主业利润率和回款承压，其他业务尚不足抵补；近期普通分红有资金支持，中长期分红覆盖余量更可能收窄。

未来6年基准为温和衰退：收入底盘仍增（在管+8%、物管收入+9%），但行业降价与收缴率四连降、人工刚性及低毛利城市运营扩张叠加，公司股东应占已连降两期约-9%，预计未来1-3年中高个位数年降、2027年起收窄；集团持续现金同步温和下行。约6亿元/年普通股息近期可维持，但增长见顶、特别股息不续、覆盖余量收窄。

未来6年集团经常盈利更可能延续小幅结构性下行（2025年公司股东应占-9.5%、2026年上半年-9.0%，包干制毛利率三连降至11.1%），量增与主动退盘、成本对冲不足以完全抵补；但净现金约60亿元、无银行借款，原普通分红近期（1-2年）大概率靠存量现金与下半年回款维持、流量覆盖余量收窄，中长期随盈利下行面临金额或派息率下调压力。

中海物业主要提供物业管理服务，业主和项目方付费；2025年收入增长但利润和经营现金下降，2026年上半年收入仍增4.5%而利润继续下降，关键要看成本和客户欠款能否改善。

公司主要提供物业管理服务，并在拓展第三方项目和城市服务。它有一定规模，近五年经营后剩余现金均为正，现金也能覆盖需要付息的借款。最大风险是收入增长时利润和经营后剩余现金下降，因此评级为B-级。

公司主要提供物业管理服务，业主、开发商和项目方为服务付费。品牌、服务规模和关联开发商渠道有助获取订单。房地产市场走弱和收款变慢可能拖累现金，企业质量评为 B- 级。