行业研究 · 终稿

中国物业服务行业研究报告

存量竞争下的市场格局商业模式与公司分化

报告日期 2026年10月22日　｜　财务比较 2025全年及2026年上半年

核心观点

中国物业服务已形成万亿元市场，行业增长正在更多依靠存量项目争夺、服务效率和业务结构调整。2025年全国全业态在管面积约327.36亿平方米，物业服务企业营业收入约1.83万亿元。本次19家财报样本中，14家披露的年末在管或收费面积合计57.03亿平方米，约相当于全国的17.4%。全国市场仍然分散，竞争和成本优势主要在城市、片区及具体服务业态内形成。[S1]

当前最普遍的经营压力，是收入增长偏慢，人工、外包和维护支出保持刚性，收费与回款承压。2025年中指百强样本收入均值增长3.44%，营业成本增长4.53%，毛利率降至19.02%；全业态收缴率87.32%，住宅约82.67%。公司能否保住成熟项目的服务利润，并收回相应款项，正在成为经营分化的关键。[S1][S5]

住宅、商业运营与公建服务的盈利逻辑已有清晰分化。品质住宅依靠地方品牌、客户关系和片区组织；购物中心依靠招商运营、优质资产和收费合同；公建与城市服务依靠专业履约、投标定价及结算管理。商业管理输出通常把大量现场成本留在业主账上，包租则增加租金和空置责任。比较企业时，应先拆清它承接的是哪一种生意。

公司层面，华润的商业经营、滨江的杭州品质住宅、绿城的区域服务网络，以及万物云的片区组织能力，分别提供了不同的竞争优势证据。保利基础服务和第三方拓展保持增长，回款成为重点；中海和招商的非住宅扩张已有规模，履约利润与资金占用需要改善；部分地产背景物企仍在处理项目退出、关联应收及历史收购的后续影响。

一市场规模与竞争格局

1 全国市场已有庞大存量

指标	数值	范围与来源
2025年末在管面积	327.36亿平方米	全国全业态中指测算 [S1]
2024年末在管面积	314.14亿平方米	中指同系列 [S4]
2025年面积增长	计算约4.2%	327.36 ÷ 314.14 − 1
2025年营业收入	约1.83万亿元	全国物业服务企业中指测算 [S1]
2023年营业收入	16,960.5亿元	物业管理中类企业法人经济普查 [S3]
2023年企业及从业人数	37.5万家 854.3万人	物业管理中类企业法人及从业者经济普查 [S3]

庞大存量使日常服务需求具有持续性。新房交付和首次引入专业管理增加服务覆盖；存量小区换聘主要改变企业间份额；商业运营、设施管理、家装等业务则改变服务深度与收入结构。全国面积的温和增长，与个别公司两位数收入增长可以同时发生。

2 上市平台规模较大全国仍然分散

样本	2025年末面积	对应全国面积比例
本次有面积披露的14家公司	57.03亿平方米	计算17.4%
中指上市面积披露样本	倒算约73.04亿平方米	计算22.3%
上述中指样本中面积前十家	53.64亿平方米	计算16.4%

中指披露的上市面积前十家，占其全部披露面积样本的73.44%，说明上市平台内部已较集中；放到全国市场，仍有大量项目由其他企业服务。[S2]

图示依次为中指上市披露面积前十家、其余披露上市样本、其余全国面积。73.04＝53.64÷73.44%。本次14家与中指样本重叠。各公司面积含公建、城市及部分境外等不同范围，17.4%和22.3%均为近似覆盖比例；全国分母采用中指同年测算。

全国份额之外，更有解释力的是当地项目布局。相邻项目可以共享工程、采购、培训和应急支持，居民选聘时也更容易了解服务口碑。杭州的滨江、绿城和万科物业在多个街道同时布局，既形成网络效应，也保持了当地竞争。全国规模提供采购和后台平台，单城密度决定其中多少能力能转成项目利润。[C6]

3 收入规模需要拆开看

本次19家公司2025年集团收入合计2,473.96亿元，已识别基础物管及设施服务收入合计1,798.58亿元。华润及越秀仅纳入已拆出的基础部分，万物云包含综合设施服务。集团其余收入还包括商业运营、家装、租赁和其他服务。全国1.83万亿元尚缺相同口径的基础服务分母，因此本文以面积展示份额，以收入展示公司业务规模。

二商业模式与盈利来源

1 按客户和责任区分五类生意

业务	主要付款人及收费	主要成本与资金责任	核心经营能力
住宅基础物管	业主及空置房付款主体按面积和合同收费	人工外包日常维护催收和必要周转	本地服务口碑项目密度续约和收费保持
办公及机构设施管理	企业或机构按服务包或合同计价	岗位与专业团队设备耗材考核及验收	服务标准化专业履约大客户管理
政府公建及城市服务	采购单位或总包方按合同与考核结算	人员车辆启动投入工资备付保证金及账期	投标定价成本组织结算及资金管理
购物中心管理输出	业主按收入利润或固定管理费收费	核心团队招商运营系统及属地支持	品牌招商租户经营与业主续约
承租分租及家装等业务	租户或装修客户租金及施工合同收入	上游租约空置装修施工预收履约	项目选择定价交付及资本安排

住宅长期收费建立在持续履约之上。物业费通常覆盖合同内保安、保洁、绿化、客服及日常维修；大型更新改造则按项目合同和相应资金安排处理。服务范围、楼龄、入住情况和公共能耗分摊，共同决定同一收费标准能留下多少利润。

2 包干与酬金决定报表上的收入和毛利

包干制通常由服务商确认物业服务收入并承担约定成本，利润来自收费与履约成本之间的差额。酬金制以约定的管理报酬形成收入，项目日常支出按合同由业主资金承担。以中海为例，2025年包干物管收入114.78亿元、毛利率12.4%；酬金收入2.51亿元、列报毛利率100%。两种合同对应的人工、资金与管理责任，应沿同一合同核算。[A02669]

购物中心也有相似差异。华润2025年购物中心全部模式毛利率75.9%；星盛品牌及管理输出为74.4%，整租为13.5%。品牌输出常由业主承担多数现场人员与运营成本，管理方保留核心团队和收费；整租则由管理方承担上游租金和空置。企业的毛利率差异，有相当一部分来自成本承担和收入列报。[A01209][C1]

3 回款周期决定扩张需要多少资本

物业服务可以先收费用、后支付成本，也可以先付工资、数月后结算。新增合同即使有正毛利，工资周转、保证金、车辆设备和进场改造仍可能占用资金。客户预收改善当期现金，随后由服务和施工交付消耗；供应商账期延长，也会暂时增加经营现金。

广州保利中心提供了一个具体例子。2025年分租收入7,954.74万元、列明现场运营成本486.87万元、整租租金8,244.70万元，三项简化差额为−776.83万元；当期租金收缴99.33%，年末出租率67.27%。已出租部分收款较好，空置和包租租金仍使项目承压。[C2]

广州案例金额为项目披露的不含税历史统计。三项差额范围为所列收入、现场成本和租金；集团税费及会计调整另计。

三行业近期变化

1 新增供给继续收缩存量换聘更重要

2026年1至9月房地产指标	规模	同比
房地产开发投资	53,364亿元	−20.6%
新建商品房销售面积	5.6483亿平方米	−13.2%
房屋新开工面积	3.4031亿平方米	−24.9%
房屋竣工面积	2.3271亿平方米	−25.1%

来源：国家统计局2026年10月19日发布；为房地产开发统计，与物业已接管面积按各自范围列示。[S7]

销售、新开工和竣工下降，依次影响前期服务、后续交付与新项目储备。物企未来增量将更依赖存量项目换聘、既有客户加深服务、非住宅外拓及优质片区扩张。对关联交付较多的公司，项目供给的韧性要和母公司实际交付节奏一起判断。

2 用工和维护成本挤压基础服务利润

2025年中指百强样本员工成本占营业成本53.52%，公共设施日常运行维护占11.31%；员工人数均值下降0.92%，员工成本却增长2.26%。人工与外包需要合并观察：中海2025年员工费用减少，分包费明显增加，两项合计增长10.8%，超过集团收入6.0%的增幅。[S1][A02669]

技术和共享作业的价值，需要体现为相同服务范围下的净节省。万物云累计改造蝶城从2022年的38个增加到2025年的300个，已形成片区共享的实际组织基础；各公司留下多少收益，还取决于现场岗位要求、系统维护、收费和项目组合。[A02602]

3 收缴压力与退出增加正在重塑项目组合

观察指标	已披露变化	经营含义
百强全业态收缴率	2021年94.23% → 2025年87.32%	工资和服务支出需要更多周转支持
百强住宅收缴率	2025年约82.67%	住宅收费压力较突出
百强项目留存率	2024年96.81% → 2025年95.69%	拓展与留存同时影响规模
主要城市住宅撤场监测	2026H1为110例主动撤场约八成	企业开始更主动退出长期亏损合同

来源：中指调查与案例监测。收缴及留存为对应样本指标，110例为35个主要城市监测案例。[S5]

公司披露也反映了项目更换。中海2025年新增接管9,090万平方米，约满及退盘5,560万平方米，期末面积4.776亿平方米；绿城同期退出5,410万平方米，高于2024年的3,690万平方米。更换项目组合的收益，体现在留下项目的利润、退出后成本的解除，以及旧应收和保证金的回收。[A02669][A02869]

4 增值服务退潮企业重新依靠基础经营

保利2025年基础物管收入增长12.6%，非业主增值与社区增值收入分别下降16.5%和13.6%。越秀、金茂也呈现基础业务扩张与部分高毛利增值业务回落并存的情况。由开发、销售和交付带来的增值需求，正在更多地由住宅持续服务、商业运营和专业设施服务替代。[A06049][A06626][A00816]

家装是另一条交付驱动业务。滨江2025年硬装收入9.93亿元，占集团收入约24.2%；2026年上半年具名家装预收减少3.54亿元。公司确认收入并交付原有订单的同时，需要新签订单和新收款维持资金循环。[A03316][H03316]

5 非住宅扩张已有收入成本与结算决定成色

2026年上半年，招商非住宅基础收入53.61亿元、增长9.1%，相应毛利下降5.9%；万物云物业及设施管理收入56.28亿元、增长8.9%，毛利下降9.0%。中海城市运营包干收入增长18.6%，全部包干物管毛利率由上年同期13.5%降至11.1%。这些数据共同指向一个经营问题：新增订单需要更好的报价、服务组织和成熟期利润。[H001914][H02602][H02669]

公共客户付款安排差异很大。部分办公项目按季度预付，学校项目按年度考核续签，城市环卫还可能要求工资专户、履约担保和车辆接收。企业选择项目时，合同金额、专业履约成本和全部资金占用需要同时估算。

6 商业运营增长较好合同模式逐步多样化

华润2025年购物中心收入增长13.3%，其中管理及物管费增长8.2%，分租收入增长35.7%；2026年上半年分租占购物中心收入23.7%。已开业商场由2024年底122座增至2025年底135座、2026年中138座。成熟商业资产和运营平台支持持续收费，外拓合同采用的资金责任也在扩大。[A01209][H01209]

2026年上半年上市物企分化继续。中指63家样本中，32家收入增长、31家下降；9家半年收入超过50亿元的公司贡献样本收入约66.4%。头部平台有规模和资源优势，区域服务商也能依靠当地客户和项目网络获得较快增长。[S6]

四公司规模盈利与现金的横向比较

1 2025年完整年度财务横表

金额为人民币亿元，面积为亿平方米。基础服务列为已识别基础物管或设施服务；华润、越秀为已拆出部分，以≥表示。现金为集团经营活动净额。面积按期末已接管或实际收费范围。

公司	集团收入	基础服务收入	年末面积	全国面积覆盖	集团毛利率	经营现金	来源
碧桂园服务06098.HK	483.54	279.30	10.70	3.27%	17.5%	25.08	[A06098]
万物云02602.HK	372.72	315.93	—	—	12.2%	16.90	[A02602]
招商积余001914.SZ	192.73	142.79	3.77	1.15%	11.1%	16.41	[A001914]
绿城服务02869.HK	191.64	136.44	5.66	1.73%	17.3%	15.28	[A02869]
华润万象生活01209.HK	180.22	≥111.03	4.26	1.30%	35.5%	40.81	[A01209]
保利物业06049.HK	171.26	131.50	8.55	2.61%	17.4%	18.27	[A06049]
中海物业02669.HK	149.60	117.29	4.78	1.46%	15.0%	11.53	[A02669]
恒大物业06666.HK	136.78	114.70	6.01	1.84%	18.3%	12.23	[A06666]
雅生活服务03319.HK	128.93	106.36	5.03	1.54%	13.0%	7.66	[A03319]
世茂服务00873.HK	78.80	58.17	2.21	0.68%	17.8%	10.21	[A00873]
永升服务01995.HK	68.66	54.51	2.52	0.77%	19.0%	5.09	[A01995]
融创服务01516.HK	68.16	63.64	—	—	18.4%	0.31	[A01516]
新城悦服务01755.HK	46.66	35.70	—	—	20.0%	6.89	[A01755]
滨江服务03316.HK	41.01	24.41	0.83	0.25%	22.2%	8.29	[A03316]
越秀服务06626.HK	39.02	≥14.99	0.73	0.22%	14.8%	5.09	[A06626]
建发物业02156.HK	38.81	22.25	0.92	0.28%	21.2%	5.99	[A02156]
金茂服务00816.HK	36.68	26.91	1.06	0.32%	19.6%	7.48	[A00816]
新大正002968.SZ	30.13	26.12	—	—	12.3%	1.21	[A002968]
南都物业603506.SH	18.62	16.56	—	—	16.8%	1.05	[A603506]

华润面积包含物业航道及写字楼物业，未计入商场运营面积；碧桂园面积主表未含另列的三供一业0.888亿平方米。万物云、新城悦、融创、南都、新大正缺少可采用的同口径年末面积，以—列示。各公司利息现金分类、分部范围及总额或净额列报沿用财报。

2 2026年上半年重点样本

公司	2026H1收入	收入同比	2026H1归母	2025H1经营现金	2026H1经营现金	来源
保利物业	88.29	+5.2%	9.33	-2.00	-4.82	[H06049]
中海物业	74.85	+4.5%	7.01	-0.71	-5.02	[H02669]
华润万象生活	92.17	+8.1%	22.39	13.03	15.22	[H01209]
滨江服务	22.98	+13.5%	3.15	3.99	1.70	[H03316]
绿城服务	98.71	+6.3%	7.06	-3.99	-3.91	[H02869]
万物云	191.12	+5.4%	7.82	-3.74	-10.28	[H02602]
招商积余	97.71	+6.6%	4.98	-11.89	-15.37	[H001914]
建发物业	21.57	+18.3%	2.40	0.90	0.46	[H02156]

单位为人民币亿元。半年现金按同季比较，反映缴费、奖金、结算及交付的季节性。建发中报物理PDF6至7页及现金流量表已补核收入21.57亿元、归母2.40亿元、经营现金0.46亿元。

华润经营现金同比改善，滨江仍保持净流入；保利、中海、万物云和招商的半年净流出扩大。保利、中海、绿城、建发等公司的期末应收也较年末上升。持续收费的业务，需要结合全年与同季回款判断现金兑现。

3 相同业务范围的毛利变化更有解释力

披露业务	2024全年	2025全年	2025H1	2026H1
保利全业态基础物管	14.33%	13.39%	16.59%	15.82%
中海全业态包干物管	14.0%	12.4%	13.5%	11.1%
滨江全业态基础物管	18.4%	17.3%	18.2%	17.0%
华润社区基础物管	14.4%	15.9%	16.6%	16.9%
华润购物中心全部模式	72.6%	75.9%	78.7%	78.7%
招商基础非住宅	10.59%	10.15%	11.89%	10.26%

来源为对应公司年报及中报，年度与年度、半年与半年比较。各行保留原披露业务范围；华润社区含住宅及其他物业，中海酬金业务另列。

五逐家公司分析

1 华润万象生活商业运营形成主要盈利特色

2025年收入180.22亿元、归母净利润约39.69亿元、经营现金40.81亿元。购物中心收入47.68亿元，以75.9%的毛利率形成毛利约36.19亿元，约占集团毛利56.5%；社区基础服务收入71.71亿元、毛利率15.9%。商业运营决定了华润与多数住宅物企的盈利差异。[A01209]

优势来自优质资产供给、招商品牌、会员资源、团队和收费合同的共同作用。2025年购物中心管理及物管费37.10亿元，其中86.0%来自华润置地来源项目；华润集团与第三方合列部分增长32.4%。已开业商场之外，2026年中还有64座已签约未开业项目。现有城市资源和项目储备，为继续扩张提供基础。[A01209][H01209]

青岛万象城把收费机制落实到了具体法人。2026年上半年，万象生活旗下润欣发生运营费3,589.42万元，旗下物业主体发生物业管理费2,690.83万元，两项合计6,280.25万元；华润置地旗下统筹机构所收费用另列。润欣按收入和合同经营利润收费，持续运营改善可以传导至管理报酬。[C3][C4]

经营判断：成熟优质商业的运营平台，是本次研究中盈利机制较清楚的业务。后续三至五年主要看储备开业、成熟项目收费、独立业主续约，以及分租增长对应的租金和启动投入。纯管理输出与长期承租分别形成回报。

2 滨江服务杭州品质住宅已有议价实绩

2025年收入41.01亿元、归母净利润5.96亿元、经营现金8.29亿元。基础物管收入24.41亿元，住宅基础收入19.15亿元；杭州约占在管面积63.5%。2025年14个在管项目提价、9个存量住宅项目溢价中标；2026年上半年分别为10个和3个。地方品牌、客户服务和项目网络已有经营结果。[A03316][H03316]

2026年上半年住宅基础收入11.25亿元、增长23.0%，全部基础物管毛利率17.0%，低于上年同期18.2%。局部提价与整体毛利下降同时发生，说明服务投入和新旧项目组合仍在影响利润。公司全业态平均费由2025年的4.20元变为2026年上半年4.18元，反映期均可收费面积和业务组合。[H03316]

家装已是重要收入来源。2025年硬装收入9.93亿元；2026年上半年具名家装预收由13.55亿元降至10.01亿元。2025年经营现金改善中，应付增加贡献2.73亿元、合同负债增加贡献2.13亿元，应收及其他应收增加占用2.11亿元。住宅持续服务与家装补单，需要分别跟踪。[A03316][H03316]

经营判断：滨江最值得持续研究的是杭州及浙江品质住宅的收费保持、成熟项目续约和附近项目扩张。家装订单、剩余施工成本与预收变化，决定集团另一部分利润和现金。

3 保利物业全国平台与基础服务增长较稳

2025年收入171.26亿元、归母净利润15.49亿元、经营现金18.27亿元；基础物管收入131.50亿元、增长12.6%，其中住宅73.68亿元。关联交付提供项目底盘，第三方存量拓展扩大客户来源。2025年新拓33个存量住宅项目、单年合同额1.80亿元；2026年上半年存量住宅新拓单年合同额2.00亿元、增长114.7%。[A06049][H06049]

全国平台正在向片区组织深化，2025年披露累计141个片区组团。住宅平均物业费从2024年的2.41元升至2025年的2.47元、2026年上半年的2.52元。全部基础物管毛利率同期年度由14.33%降至13.39%，最新半年由16.59%降至15.82%。收入和费率改善之外，人员外包与服务投入仍需消化。[A06049][H06049]

回款是目前较突出的经营变量。2025年经营现金较2024年23.03亿元下降，贸易应收净额由2025年底34.44亿元升至2026年中44.30亿元；最新半年经营现金净流出4.82亿元，上年同期净流出2.00亿元。社区增值2025年收入23.40亿元、毛利9.65亿元，其高毛利子业务结构也影响集团盈利。[A06049][H06049]

经营判断：保利具备较清楚的供给渠道、全国组织和第三方获客基础。未来经营改善主要来自片区提效、基础利润保持、社区持续服务及应收回收；新拓面积需要转为经过完整服务年度检验的利润和现金。

4 中海物业城市业务增长较快履约与回款承压

2025年收入149.60亿元、归母净利润13.67亿元，较2024年15.14亿元下降；经营现金11.53亿元。城市运营包干收入由2024年的19.47亿元增至2025年的24.30亿元，2026年上半年13.77亿元、增长18.6%。办公、公建、学校、医院和环卫已形成具体项目基础。[A02669][H02669]

集团员工与分包合计成本2025年增长10.8%，2026年上半年再增9.7%，均高于同期集团收入增幅。全部包干毛利率从2024年14.0%降至2025年12.4%，2026年上半年11.1%；最新半年归母利润下降9.0%。当前扩张更需要改善项目报价、履约组织与成熟期利润。[A02669][H02669]

普通贸易应收净额从2025年底28.77亿元升至2026年中39.80亿元，另有合同资产和关联方应收。2026年上半年经营现金净流出5.02亿元，上年同期为0.71亿元。2025年在管面积桥为4.423亿＋新增0.909亿−约满及退盘0.556亿＝4.776亿平方米，项目替换已明显影响组合。[A02669][H02669]

经营判断：中海的渠道与履约平台支持继续获得项目。转型能否改善回报，关键在保留下来的合同毛利额、人员与分包总成本，以及验收结算后实际到账。公共服务的专业能力，需要与报价和资金管理共同兑现。

5 绿城服务区域网络与基础毛利改善

2025年收入191.64亿元、归母净利润8.80亿元、经营现金15.28亿元，基础物管收入136.44亿元。物业服务分项毛利率由2022年的12.1%连续升至2025年的14.3%，2026年上半年16.0%，高于同期15.3%。杭州2025年占全业态在管面积16.6%，贡献集团收入31.2%，区域客户网络对经营具有较大作用。[A02869][H02869]

2025年退出面积5,410万平方米，2026年上半年退出2,530万平方米，均高于比较期。最新半年收入增长6.3%、归母增长15.2%，经营现金净流出3.91亿元，与同期大致接近。经营判断：区域网络和基础盈利改善已有记录，下一阶段重点是成熟客户留存、退出后留下的项目收益，以及增长带来的应收回收。[H02869]

6 万物云片区组织能力突出多业务回款仍需修复

2025年收入372.72亿元、归母净利润6.95亿元、经营现金16.90亿元；住宅及物管设施等已识别基础服务收入315.93亿元。蝶城累计改造300个，片区共享工程和作业组织已有实际覆盖。住宅基础毛利率由2023年13.3%降至2025年11.7%，2026年上半年为12.9%，与上年同期持平。[A02602][H02602]

2025年贸易及保证金应收原值76.95亿元，高于2024年74.92亿元，拨备由9.48亿元升至16.91亿元，使净额下降。2026年上半年集团经营现金净流出10.28亿元；物业及设施管理收入增长8.9%，毛利下降9.0%。经营判断：组织和系统优势的经济结果，需要体现在项目服务成本、客户收款及商企业务的成熟利润中。[A02602][H02602]

7 招商积余机构物管规模领先利润与结算是重点

2025年收入192.73亿元、归母净利润6.55亿元、经营现金16.41亿元，基础服务收入142.79亿元。2026年上半年非住宅基础收入53.61亿元、增长9.1%，毛利率由11.89%降至10.26%；集团收入增长6.6%，归母大致持平。最新半年经营现金净流出15.37亿元，高于上年同期11.89亿元，净应收较年末增加约18.99亿元。经营判断：机构客户服务与专业组织形成业务基础，新增合同的利润、资金占用和结算速度，决定收入扩张的回报。[A001914][H001914]

8 建发物业厦门网络与住宅增长较快

2025年收入38.81亿元、归母净利润3.59亿元、经营现金5.99亿元；住宅基础收入18.37亿元，2026年上半年10.26亿元、增长16.4%。厦门全业态在管项目由2022年的126个增至2025年的162个。2025年公司披露综合收缴率93%，全额收缴项目从78个增至117个。[A02156][H02156]

2026年中贸易应收净额9.44亿元，高于年末6.10亿元，其中关联方贸易应收原值由2.47亿元升至3.73亿元。经营判断：本地项目网络和交付资源支持住宅增长，硬装交付、关联信用与住宅日常收费分别影响利润和现金。[H02156]

9 越秀服务湾区与TOD资源提供特色基础

2025年收入39.02亿元、归母净利润2.74亿元、经营现金5.09亿元。2026年上半年收入19.15亿元、下降2.4%，归母2.24亿元、下降6.6%。2025年度官方推介披露，小业主当期收缴91%，市场拓展项目94%。经营判断：湾区和TOD资源提供差异化项目来源，基础服务、商管、硬装及非业主服务的结构变化，决定集团盈利的稳定程度。[A06626][H06626][C5]

10 金茂服务基础增长与增值业务调整并行

2025年收入36.68亿元、归母净利润3.10亿元、经营现金7.48亿元，基础服务收入26.91亿元。2026年上半年收入18.87亿元、增长5.8%，归母1.65亿元、下降7.5%，经营现金降至1.03亿元，上年同期为5.38亿元。经营判断：基础项目增长已有规模，车位、装修及非业主等业务的变化和历史应收释放，影响集团利润及现金的可重复程度。[A00816][H00816]

11 碧桂园服务综合平台规模最大基础业务是主要观察点

本次19家样本中，碧桂园服务2025年集团收入最大，为483.54亿元，经营现金25.08亿元。主表在管及收费面积10.70亿平方米，另列三供一业物管面积0.888亿平方米；已识别基础物管收入279.30亿元，相关毛利率20.6%。2026年上半年集团收入245.00亿元、增长5.7%。经营判断：多业务平台和庞大项目存量构成经营基础，基础服务的实际收费、历史收购整合、关联应收和资金配置，是判断未来盈利质量的重点。[A06098][H06098]

12 永升服务市场化住宅服务持续增长

2025年收入68.66亿元、基础物管收入54.51亿元、经营现金5.09亿元，基础物管毛利率18.2%。住宅基础收入31.59亿元，2026年上半年14.34亿元、增长7.4%。经营判断：住宅业务仍有增量，长三角等已有区域的项目密度、成熟项目收费及退出后的利润组合，是检验增长质量的主要依据。[A01995][H01995]

13 新城悦服务基础收入占比高住宅增长放缓

2025年收入46.66亿元、基础物管收入35.70亿元、经营现金6.89亿元，基础物管毛利率17.7%。住宅基础收入28.11亿元，2026年上半年13.74亿元、同比下降1.2%。经营判断：现有基础服务提供主要收入，后续看存量住宅稳定性、非住宅外拓、项目退出及关联业务变化共同形成的盈利结果。[A01755][H01755]

14 雅生活服务住宅趋稳项目调整影响规模

2025年收入128.93亿元、基础物管收入106.36亿元、经营现金7.66亿元，基础毛利率12.8%。住宅基础收入45.11亿元，2026年上半年22.59亿元、下降1.3%。经营判断：存量管理规模较大，当前重点是项目调整后基础毛利、旧欠回收和服务成本是否同步改善，以及关联与历史收购风险的实际消化进度。[A03319][H03319]

15 恒大物业持续收费业务与历史资金事项分线观察

2025年收入136.78亿元、基础物管收入114.70亿元、经营现金12.23亿元，基础毛利率15.3%；年末在管面积6.01亿平方米。2026年上半年集团收入69.43亿元、增长4.5%。经营判断：物业现场持续服务仍在产生收入和现金，研究同时需要跟踪存量项目收费、交付遗留问题，以及历史资金事项的回收、治理与披露进展。[A06666][H06666]

16 融创服务基础业务占比较高现金兑现偏弱

2025年收入68.16亿元，基础物管收入63.64亿元，约占集团收入93.4%；经营现金仅0.31亿元。2026年上半年住宅基础收入24.52亿元、下降9.5%，公司剔除彰泰处置影响后的降幅为1.9%。经营判断：业务收缩同时受处置和经营变化影响，目前最直接的检验是持续经营项目能否形成更稳定的服务毛利和现金回收。[A01516][H01516]

17 世茂服务退出增加基础毛利压力突出

2025年收入78.80亿元、基础物管收入58.17亿元、经营现金10.21亿元，基础毛利率18.6%。2026年上半年基础物管毛利率13.2%，上年同期20.0%；住宅退出710万平方米，高于同期410万平方米。经营判断：当前经营重点是控制服务亏损、收回旧应收并完成退出交接，保留项目的利润和现金修复决定业务调整的效果。[A00873][H00873]

18 南都物业区域服务商各类机构项目盈利差异较大

2025年收入18.62亿元、已识别基础服务收入16.56亿元、经营现金1.05亿元。2026年上半年办公客户合同收入1.42亿元、毛利率18.26%；园区1.13亿元、毛利率28.50%；学校0.16亿元、毛利率0.75%；医院0.21亿元、毛利率5.46%。经营判断：同一家公司的机构服务也呈现较大差异，项目报价、任务边界及成本配置比非住宅这一大类名称更能解释回报。[A603506][H603506]

19 新大正专业公建服务需要提高净利润与现金贡献

2025年收入30.13亿元、基础服务收入26.12亿元、经营现金1.21亿元。2026年上半年基础业务收入13.59亿元、毛利率12.21%，城市服务收入1.52亿元、毛利率15.75%。基础业务包含机场、学校、公建、医养及商住等服务。经营判断：专业团队和履约经验形成进入基础，持续回报取决于中标报价、人员效率、续约条件和验收回款。[A002968][H002968]

附录资料说明与计算

1 数据范围

财务横表采用2025完整年度，最新共同定期比较采用2026年上半年。金额统一为人民币，归母利润与集团经营现金分别标示；比较期优先采用最新报告重列。2026年房地产数据更新至10月19日发布的前三季度统计。正文公司经营判断为研究分析，引用数字沿用其原披露范围。

全国面积采用中指2024至2025连续系列。中国物协2024年公布的395.5亿平方米为另一套服务覆盖统计，本文未与中指序列衔接。全国纯住宅实际面积及基础服务收入分母仍缺；上市面积覆盖比例采用全业态范围。华润、越秀基础收入为已拆出部分，酬金按财报净额保留。

公司收费、收缴和利润分别使用原披露定义。越秀小业主、建发综合收缴以及具名项目收缴各自列示。此前用于住宅研究的代理估计不混入本报告财报横表。资料主要来自公司财报、官方推介、交易所项目文件和行业研究机构。

2 关键计算

项目	算式	结果
本次面积样本覆盖	57.032812 ÷ 327.36	17.42%
中指上市面积样本	53.64 ÷ 73.44%	73.0392亿平方米
中指上市面积样本覆盖	73.0392 ÷ 327.36	22.31%
中指上市前十面积覆盖	53.64 ÷ 327.36	16.39%
19家公司集团收入	逐家集团收入相加	2,473.9602亿元
19家已识别基础收入	逐家已拆出基础及设施服务收入相加	1,798.5834亿元
华润购物中心毛利	47.68467 × 75.9%	约36.19亿元
广州保利中心三项差额	7,954.74 − 486.87 − 8,244.70	−776.83万元